Оценка недвижимости перед покупкой: скрытые риски и как их выявить
Существует множество мошеннических схем, которые предполагают куплю или продажу фиктивной недвижимости. С каждым годом появляются новые. Есть возможность обезопасить себя путём того, чтобы прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков. Этим специалистам в рамках проведения экспертизы будет гораздо проще дать запросы и получить ответы о статусе конкретного объекта. Плюс законодательными актами их деятельность позволяет получать информацию из реестров с ограниченным доступом. Но за услуги таких специалистов придётся доплатить. Стоит ли тратиться?
Как проверить?
Первым делом необходимо получить выписку с Единого реестра недвижимости. Это государственная база данных, куда вносятся все сведения об объектах, информация об их собственниках, производимых сделках. Эксперт сможет получить данные об правоустанавливающих документах, на основании которых был совершён предыдущий переход права. И что самое важное - сможет подтвердить или опровергнуть факт наличия у продавца права на продажу такого объекта.
Некоторые сведения нужно проверить в общем доступе. В числе:
Наличие залога и прочих ограничений на распоряжение имуществом;
Невозможности осуществить сделку без личного присутствия продавца (об этом говорит установленная специальная отметка).
С целью защиты персональных данных с марта 2023 года в Федеральное законодательство были внесены соответствующие изменения. Получить сведения о собственнике - физическом лице для пользователей с аккаунтом на "Госуслугах" невозможно. Не все владельцы желают раскрывать свои данные путём внесения ходатайства в Росреестр. Это несёт в себе определённые риски. Именно в этом случае эксперт будет как нельзя кстати. Аналогичные услуги можно получить у нотариуса. Но стоит это на порядок дороже.
Детализируйте информацию о праве собственности и основаниях его возникновения. В выписке из государственного реестра, которую получают заинтересованные лица либо эксперты, будет указан документ. Это может быть акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, получения в наследство по закону или завещанию, прочие. Внимательно рассмотрите даты. Новокупленный объект недвижимости или только полученный в дар либо в наследство должен настораживать. Оправдано может сложиться мнение, что владелец экстренно избавляется от жилья или коммерческой площадки до истечения срока исковой давности в 3 года.
Есть некоторые нюансы по количеству и особенностях прописанных лиц. Обывателю взять справку о таковых не представиться возможным. А вот эксперт-оценщик вполне может быть уполномочен на это. Очень удобно при сделках с жильём. В такой справке указывается не только число и персональные данные прописанных на дату получения документа лиц. Но и сведения обо всех жильцах, которые были прописаны ранее. Особое внимание на несовершеннолетних и временно отсутствующих лиц. К числу таковых можно отнести тех, кто отбывает тюремный срок или выехал на длительное время для работы, учёбы или лечения. При наличии несовершеннолетних продавец должен заблаговременно позаботиться о предоставлении последним альтернативного жилья с учётом требований действующего законодательства. Если часть недвижимости принадлежит этому ребёнку, к сделке необходимо привлекать органы опеки и попечительства. Их задача проверить юридическую природу транзакцией, дать авторитетное заключение о возможности её совершения. Для покупателя - это дополнительная бюрократическая волокита. Но её несоблюдение чревато признанием всего акта недействительным.
Аналогично и с согласием второго из супругов. Недвижимость, приобретённая за время официального заключённого брака, может расцениваться как совместно нажитое имущество. Факт развода также не подтверждает полный пакет прав на объект оценки. Эксперт поможет получить информацию с единого реестра судебных решений о наличии такового, где супругами производился раздел совместно нажитого имущества.
Специалист подскажет ситуации, когда в долю покупаемого предыдущим владельцем объекта вносили средства материнского капитала. Если детям при таком раскладе не были выделены отдельные доли, то это будет расцениваться как нарушение действующего законодательства. Плюс являться причиной признания сделки недействительной.
Топ опасных моментов
Всегда настораживает ситуация, когда сделки совершаются без личного присутствия собственника, по его доверенности. Эксперты считают, что это наиболее привлекательный метод для мошенников. Конечно, если продажа осуществляется от имени пожилых родителей, которые по физическим причинам не в состоянии присутствовать на сделке и демонстрировать жильё соискателям, то почему бы и нет. Но сказки о том, что продавец срочно уехал в командировку, много лет живёт за границей, имеет сложную работу, связанную с разъездами, явно должны настораживать.
Доверенность на отчуждение жилья или коммерческого помещения желательно проверить на наличие нотариуса и прав на осуществление деятельности у него. В век высоких технологий не проблема подделать любой нотариальный документ на фирменном бланке. Обязательно сверьте паспортные данные и другие сведения о владельце и поверенном. QR-код в нижнем углу документа поможет точно определиться с его подлинностью. После сканировки его посредством камеры мобильного телефона на экране появится информация о дате совершения нотариального действия, персональных данных заявителя. Это является косвенным признаком того, что документ подлинный. И тот факт, что является действующим. То есть не отменён нотариусом после публикации в Единой информационной базе.
Зарегистрированные в Едином Государственном реестре объекты в день сделки или накануне должны настораживать. Ведь такая спешка может быть причиной мошеннических действий. Схема сводится к тому, что нотариус прибывает в сговоре со злоумышленниками. Поэтому он регистрирует несколько сделок практически одновременно. Точнее реализует преступный приказ "под заказчика".
Обращаясь за помощью к эксперту, потенциальный покупатель не впустую тратит средства на его гонорар. Это разумное вложение для безопасности последующей сделки, избавления себя от сложных бюрократических процедур, судебных проволочек, испорченного настроения и нервов.