Экспертиза недвижимости при сделках купли-продажи: как проверить объект перед покупкой
Экспертиза недвижимости при проведении сделки купли-продажи заключается в определении реальной рыночной стоимости. Под недвижимостью могут подразумевать жилые дома, квартиры, земельные участки, садовые домики, офисные здания, административные строения, торговые и развлекательные центры, транспортные терминалы, склады, промышленные объекты и многое другое. Объекты, чей гражданский оборот не приостановлен, могут свободно переходить из рук в руки на основании договора купли-продажи. Он составляется в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению. Как осуществить проверку объекта до передачи денег за его выкуп? Что имеет значение?
Как происходит оценка?
Оценка объектов недвижимости происходит после заключения договора между оценщиком и заказчиком. Последний должен передать первому все документы, которые указывают на право собственности или пользования объектов, его технические, инвентаризационные параметры. А также обязан предоставить свободный доступ для осмотра по фактическому состоянию. В исходных данных должны быть указаны сведенья о местонахождении объекта, годе постройки, материале, наличию подключенный централизованных или автономных коммуникаций, целевом назначении, возможности использовать согласно нему. Для земельного участка важна категория, функциональное назначение, качество и плодородность грунта, наличие ограничений, санитарных зон ввиду близкого расположения объектов, в связи с которыми они установлены. Для объектов незавершённого строительства во внимание берётся степень его готовности, наличие подводных путей для подключения коммуникаций, расположение вблизи промышленных или рекреационных зон, оживленный транспортных магистралей.
Ключевые условия договора подряда между экспертной компанией и заказчиком:
Сроки проведения работ;
Характер проводимых исследований;
Предмет, который нужно оценить;
Стоимость услуг;
Реквизиты сторон;
Их права, обязанности, ответственность;
Порядок разрешения споров;
Перечень форс-мажорных обстоятельств.
Проведение исследований предполагает осмотр объекта недвижимости, верный перерасчёт метража, материала возведения стен, напольных покрытий, кровли, качество внутреннего оформления, наличие дизайнерского интерьера. Во многом стоимость недвижимости зависит от метража и состояния. То есть возможности последующего использования покупателем по целевому назначению. Обязательно производится сравнение конкретного объекта с аналогичными по характеристикам, предложенными к продаже в регионе. Это позволит сложить актуальную рыночную стоимость.
После проведения нужных исследований, расчёта по нескольким методикам получится составить усредненную стоимость. Она фиксируется отчётом. В нем описываются внедренные подходы, предоставляются копии документов, подтверждающие право, пользование, технические и инвентаризационные характеристики объекта, фото с разных ракурсов снаружи и внутри. Дополнением к оценке земельного участка может быть агрохимический паспорт поля, определяющий качественные свойства плодородного шара грунта.
Как организовать проверку перед покупкой?
Для этого необходимо осуществить проверку владельца и объекта по разным базам данных. На основании полученных сведений принять решение о покупке. Для этого лучше привлечь специалиста. Так как обывателю в режиме публичного доступа доступны далеко не все данные. Итак:
Обязательно осмотреть паспорт владельца, срок его действия, наличие вклеенных фото по возрасту, отметки о прописке, соответствие человека, имеющего намерение составить сделку, с изображением на снимке;
Оцените подлинность документа, который подтверждает право владение недвижимостью. Он должен иметь государственную регистрацию, о чем свидетельствует извлечение из госреестра. В качестве правоустанавливающего документа может значится свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи, пожизненного содержания, раздела имущества, свидетельство об использовании права на бесплатную приватизацию. На участок таким документом будет государственный акт;
Обратите внимание на количество собственников и готовность всех владельцев дать нотариальное согласие на сделку. Потребуйте справку о числе зарегистрированных лиц с указанием даты рождения. Это позволит выявить несовершеннолетних детей, которым по закону есть необходимость предоставить другое жилье. Уточните, как были оформлены части умерших совладельцев. Аналогично, если речь идёт о покупке коммерческой недвижимости. Определяется число членов, в том числе выбывших из состава юридического лица;
Изучите наличие подключённых централизованных и автономных коммуникаций. А также наличие заключённых с поставляющими и обслуживающими компаниями договоров на предоставление услуг. Оговорите отсутствие задолженности по уплате за коммунальные блага. Если этого не сделать заблаговременно, то есть риск, что все долги в последующем будут предъявлены к новому собственнику;
По особому алгоритму проверяется ипотечное имущество, пострадавшее вследствие пожара, потопа или прочих аварийных ситуаций, купленное за средства материнского капитала. Обязательно проверить наличие невыплаченной задолженности, заявлений банка о мошеннических действиях должника, справку о наличии остатка маткапитала. Если недвижимость приобретена за него и не выделены доли детей, то в последующем даже у добросовестного покупателя могут быть проблемы;
Оцените наличие судебных дел и дел о банкротстве владельца. В случае таких сложностей недвижимость рано лии поздно может оказаться под арестом. И это усложнит распоряжение ею. Плюс при уже переходе права собственности создаст дополнительные сложности владельцу. Есть вполне обоснованные риски, что имущество будет использовано для погашения невыполненных обязательств предыдущего владельца. В то время как новоиспечённому собственнику останется только предъявить иск к мошеннику.